Zwolnienie od opodatkowania sprzedaży nieruchomości - „Własny cel mieszkaniowy” realizowany w więcej niż jednym lokum


fotolia_95234019_subscription_monthly_m

W przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntów płaci się podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Opodatkowanie ma miejsce jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podatek jest obliczany od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych i jego stawka wynosi 19%. Podstawą obliczenia podatku jest przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa) i koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane wydatki stanowiące koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości lub prawa majątkowego. Koszty mogą zostać powiększone o wartość nakładów poniesionych w trakcie ich posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości lub prawa majątkowego (art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustawodawca przewidział jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie nie dłuższym niż okres 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego; wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przepisy niestety nie precyzują jak należy rozumieć pojęcie „własne cele mieszkaniowe”, nie określają także kiedy te „własne cele mieszkaniowe” muszą być przez podatnika zrealizowane. Organy podatkowe często odmawiają prawa do ulgi argumentując, że „własne cele mieszkaniowe” może spełniać tylko jedno mieszkanie. W sytuacji gdy podatnik posiada już jedno mieszkanie i zamierza nabyć ze środków ze sprzedaży nieruchomości kolejne mieszkanie, początkowo pod wynajem z intencją późniejszego zamieszkania w nim – zdaniem organów podatkowych nie ma prawa do ulgi. Problem ze skorzystaniem z ulgi mają także podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkują na nabycie dwóch lub więcej mieszkań. Organy podatkowe uważają zazwyczaj, że „własne cele mieszkaniowe” może spełniać tylko w jednym mieszkaniu i także odmawiają prawa do zwolnienia.

W ostatnim czasie orzecznictwo jest jednak dla podatników bardziej korzystne. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2014 r., (III SA/Wa 1028/14), stwierdził, że kupno dwóch mieszkań spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo iż podatnik zamierza wynajmować te mieszkania przez pewien czas. W opinii sądu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest jedynie dążenie do zamieszkania w tym nowym lokalu. „…ustawa wskazuje, że realizacja własnych celów mieszkaniowych ma miejsce także wtedy, gdy podatnik za środki pochodzące ze zbycia nieruchomości nabędzie - oczywiście zawsze w stosownym terminie dwóch lat - własność lub użytkowanie wieczyste gruntu. Nabycie samego gruntu jest więc przez Ustawodawcę traktowane jako realizacja własnego celu mieszkaniowego, choć przecież na samym gruncie zamieszkać nie można. Nie da się więc obronić poglądu Ministra, iż Ustawodawcy zależało na tym, aby nabyte mieszkanie (mieszkania) były niezwłocznie zamieszkane przez podatnika, skoro ten sam Ustawodawca w tym samym przepisie zgodził się na sytuację, w której nabyta nieruchomość (grunt) z definicji nie może zrealizować potrzeb mieszkaniowych rozumianych dosłownie i wąsko, tj. nie może jeszcze służyć jako mieszkanie lub dom, gdyż to mieszkanie lub dom może być na gruncie ewentualnie wybudowane dopiero w przyszłości. Zresztą wybudowanie domu/mieszkania na tym gruncie może nie nastąpić nigdy...”

Także Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił w ostatnim czasie skargi kasacyjne podatniczki (II FSK 546/15, II FSK 3126/14) uznając prawo do ulgi przy sprzedaży nieruchomości. Podatniczka nabyła w spadku grunt, który sprzedała przed upływem 5 lat, a z uzyskanego przychodu zakupiła trzy mieszkania. NSA nie zgodził się z twierdzeniem, że własne cele mieszkaniowe można realizować tylko w jednym lokum i uznał że Dyrektor Izby Skarbowej i WSA zbyt wąsko zinterpretowały przepisy. NSA wykazał również, że z przepisów nie wynika iż warunkiem uzyskania ulgi jest obowiązek natychmiastowego zamieszkania w danym lokalu czy też zakaz jego wynajmowania przez jakiś czas. Wyroki są prawomocne.

Magdalena Kłosowska
Kancelaria Podatkowa Skłodowscy
04.01.2017

Split payment - korzyści

4 September 2018
1 lipca część przedsiębiorców zyskała możliwość dokonywania płatności w ramach split payment.

Od 1 października sprawozdania finansowe w formie elektronicznej

4 September 2018
Od 1 października 2018 r. sprawozdanie finansowe będzie musiało być sporządzone w postaci elektronicznej oraz opatrzone kwalifikowanym e-podpisem lub podpisem potwierdzonym...

MF rozwiewa wątpliwości podatników dotyczące zapłaty VAT do urzędu skarbowego

3 September 2018
Od 1 lipca nabywca towarów i usług może zastosować przy wykonywaniu płatności mechanizm podzielonej płatności.

Kontrola działalności gospodarczej w ustawie Prawo dla Przedsiębiorców

3 September 2018
Ustawa Prawo Przedsiębiorców nie wprowadza istotnych zmian w zakresie przeprowadzania kontroli, a jedynie porządkuje przepisy zawarte w poprzednio w ustawie z dnia 2 lipca 2004r o...

Obowiązek przeprowadzenia badań lekarskich przed przystąpieniem do pracy

3 September 2018
Obowiązkiem pracodawcy jest wskazanie w skierowaniu na badania profilaktyczne jak najpełniejszego zakresu obowiązków związanego ze stanowiskiem pracownika i istniejących na danym...

Ważne dla przedsiębiorcy adresy w internecie

27 July 2018

Czym jest Punkt Informacji dla Przedsiębiorcy?

26 July 2018
Od 1 lipca 2018 roku na stronie internetowej www.biznes.gov.pl został uruchomiony Punkt Informacji dla Przedsiębiorcy

Zawieszenie działalności gospodarczej w ustawie prawo przedsiębiorców

17 July 2018
Zawieszenie działalności gospodarczej to czasowe zaprzestanie jej wykonywania przez przedsiębiorcę.

Wykreślnie z rejestru podatników VAT

16 July 2018
Od dnia 1 stycznia 2017 r., nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług z dn. 11 marca 2004 r., wprowadziła znaczące zmiany w zakresie wykreślania podmiotów...

Rejestr Należności Publicznoprawnych

16 July 2018
1 stycznia 2018 r. na mocy art. 18a i nast. ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji został utworzony Rejestr Należności Publicznoprawnych. Jest on...

Masz pytanie? Jesteśmy do Twojej dyspozycji

Skorzystaj z wiedzy naszych ekspertów

Marki - siedziba
ul. Kościuszki 43, 05-270 Marki

tel. (+48 22) 242 60 00
fax (+48 22) 242 60 01
biuro@sklodowscy.pl

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 18:00

Warszawa - oddział
ul. Poznańska 16/4, 00-680 Warszawa

tel. (+48 22) 242 61 80

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00-16:00

Wołomin - oddział
ul. Przejazd 3/5, 05-200 Wołomin

tel. (+48 22) 242 61 50

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 17:00

 

Białystok - oddział
ul. Branickiego 17A, 15-085 Białystok

tel. (+48 85) 733 09 70

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 16:00