Ustalenie kosztów przy najmie sezonowym


6

Wakacje to okres sezonowego najmu nieruchomości takich jak domki wypoczynkowe, apartamenty i lokale rozrywkowe lub gastronomiczne w miejscowościach wypoczynkowych. Część z nich wynajmowana jest w ramach tzw. prywatnego najmu co budzi liczne kontrowersje organów skarbowych. Inną formą opodatkowania przychodów z tego tytułu są zasady ogólne (według skali podatkowej), przy ustalaniu podstawy opodatkowania wynajmujący może uwzględnić koszty ponoszone w związku z wynajmem.

Jeśli nieruchomość przeznaczona do najmu została przez wynajmującego nabyta, wydatki z tym związane można rozliczyć w postaci amortyzacji. Środki trwałe wykorzystywane sezonowo również sezonowo podlegają amortyzacji. Zgodnie z art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof odpisów amortyzacyjnych od środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych używanych sezonowo dokonuje się w okresie ich wykorzystywania. Natomiast podatnik sam może zadecydować o jednym z dwóch sposobów wyliczenia odpisów amortyzacyjnych:

- przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez liczbę miesięcy w sezonie – skutkuje to zminimalizowaniem obciążeń podatkowych poprzez obniżenie podstawy opodatkowania,;

- przez podzielenie rocznej kwoty odpisów amortyzacyjnych przez 12 miesięcy w roku

Poza samym lokalem, który stanowi przedmiot najmu sezonowego, właściciel może ponosić wydatki związane z wyposażeniem lokalu w sprzęt AGD, RTV, meble, lub sprzęty plażowe i ogrodowe. W zależności od przewidywanego okresu użytkowania oraz wartości wyposażenia wydatki mogą być różnie ujmowane w kosztach najmu sezonowego. W przypadku nabycia składników majątku, których przewidywany okres użytkowania będzie dłuższy niż jeden rok, stanowią one co do zasady środki trwałe, a wydatki związanie z ich nabyciem powinny zostać zaliczone do kosztów podatkowych na podstawie odpisów amortyzacyjnych. Jeżeli wartość początkowa wyposażenia nie przekracza 3.500 zł, zgodnie z art. 22f ust. 3 ustawy o pdof podatnik ma prawo zamortyzować taki składnik majątku jednorazowo w miesiącu oddania go do używania, albo w miesiącu następnym.

Kolejną grupą kosztów które podatnik może wykazać w rozliczeniu przychodu z najmu sezonowego są bieżące wydatki związane z utrzymaniem przedmiotu najmu, jeżeli to on ponosi je na podstawie umowy najmu. Możemy do nich zaliczyć energię elektryczną, wodę i ścieki, czynsz, wywóz nieczystości, a także opłaty za telefon, Internet czy telewizję.

Poza bieżącymi opłatami eksploatacyjnymi, w kosztach uzyskania przychodu można rozliczyć również ubezpieczenie lokalu, koszty ogłoszeń, prowizję za pośrednictwo agencji nieruchomości lub porady prawne bezpośrednio dotyczące najmu.

Lokal który jest przedmiotem najmu sezonowego podlega zużyciu, zarówno w toku normalnego użytkowania, jak i w wyniku zniszczenia przez najemcę. W związku z tym konieczne są remonty, dzięki którym będzie on utrzymany co najmniej w stanie niepogorszonym.

W przypadku nakładów związanych z lokalem będącym środkiem trwałym należy rozstrzygnąć, czy wydatki te spowodują ulepszenie lokalu, czy też mają charakter odtworzeniowy. W zależności od ich charakteru uwzględniane są w kosztach na dwa sposoby:

- remontowe – obciążają bezpośrednio koszty;

- ulepszeniowe – rozliczane są poprzez odpisy amortyzacyjne po podniesieniu wartości początkowej środka trwałego;

Podstawowym problemem jest odpowiednie zaklasyfikowanie powyższych wydatków. Za ulepszone uważa się bowiem środki trwałe, jeżeli wydatki związane z ich modernizacją spowodowały wzrost wartości użytkowej oraz ich łączna suma przekroczyła w roku podatkowym kwotę 3.500 zł (art. 22g pkt 17 ustawy o pdof). W takim wypadku wartość początkowa środka trwałego wynajmowanego sezonowo zostanie zwiększona o wartość ulepszenia i będzie stanowiła podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych.

Natomiast definicja remontu jest określona w art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z nią remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

W związku z sezonowością najmu, występują okresy w których u wynajmującego nie pojawiają się przychody z tytułu najmu, natomiast musi on nadal ponosić wydatki związane z lokalem. W takiej sytuacji rozliczeniu w kosztach najmu podlegają jedynie te wydatki, które zostały poniesione w celu zachowania lub zabezpieczenia tego źródła przychodu. Najczęściej zaliczamy do nich bieżące opłaty eksploatacyjne i bieżące naprawy.

Należy również pamiętać, że tego typu działalność, ze względu na jej zorganizowany charakter jest coraz częściej traktowana przez fiskusa jako prowadzenie działalności gospodarczej.

opracował: Marcin Jaworski
Kancelaria Podatkowa Skłodowscy

05.09.2016

Zmiany w PCC w 2019 roku

17 April 2019
Zgodnie z ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz...

"Wyższy limit w kwocie 10 000 zł dla ulepszeń środków trwałych przyjętych do użytkowania przed 1 stycznia 2018 roku”

17 April 2019
Z dniem 1 stycznia 2018 roku zwiększył się limit umożliwiający jednorazowe zaliczenie w koszty wydatków na nabycie oraz ulepszenie środków trwałych i wartości...

Ulga termomodernizacyjna

17 April 2019
1 stycznia 2019 roku weszła w życie nowa ulga termomodernizacyjna.  Z ulgi tej korzystać mogą osoby fizyczne  opłacające podatek według skali podatkowej, podatku liniowego lub...

Podatek od niezrealizowanych zysków „exit tax”

17 April 2019
Z dniem 1 stycznia 2019 wprowadzono do ustaw o podatku dochodowym (CIT - art. 24f ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, PIT - art. 30da ust. 2 ustawy o podatku...

Nowe zasady rozliczania straty podatkowej

17 April 2019
Od nowego roku podatnikom łatwiej jest rozliczyć stratę, jeżeli ta nie przekracza wysokości 5 mln zł.

Podatek od przychodów z budynków

18 February 2019
Art. 30g ustawy o pdof Art. 24b ustawy o pdop

Kryptowaluty już nie takie krypto

18 February 2019
Od 2019 roku diametralnie zmieniają się zasady opodatkowania przychodów z kryptowalut.

Wynagrodzenie małżonka kosztem uzyskania przychodu

15 February 2019
Do końca 2018 r. do kosztów uzyskania przychodów nie mogła być zaliczana wartość własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, a w przypadku prowadzenia...

Kontrole PUODO w 2019 roku

15 February 2019
Ogólne rozporządzenie o ochronie danych osobowych (RODO) stosowane jest od maja 2018 roku. Organem, który nadzoruje właściwe przestrzeganie przez przedsiębiorców...

Rozwiązanie umowy o pracę przed rozpoczęciem okresu zatrudnienia

15 February 2019
Celem przedmiotowego artykułu jest rozważenie problemu możliwości oraz zasad wypowiedzenia umowy o pracę w okresie przed rozpoczęciem okresu zatrudniania .

Masz pytanie? Jesteśmy do Twojej dyspozycji

Skorzystaj z wiedzy naszych ekspertów

Marki - siedziba
ul. Kościuszki 43, 05-270 Marki

tel. (+48 22) 242 60 00
fax (+48 22) 242 60 01
biuro@sklodowscy.pl

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 18:00

Warszawa - oddział
ul. Poznańska 16/4, 00-680 Warszawa

tel. (+48 22) 242 61 80

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00-16:00

Wołomin - oddział
ul. Przejazd 3/5, 05-200 Wołomin

tel. (+48 22) 242 61 50

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 17:00

 

Białystok - oddział
ul. Branickiego 17A, 15-085 Białystok

tel. (+48 85) 733 09 70

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 16:00