Skłodowscy

Start
O firmie
Kontakt
konto
szukaj

Podatek od sprzedaży nieruchomości
Zgodnie z ogólną regułą określoną w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż przez osobę fizyczną:
  • nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, praw do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

stanowi źródło przychodów podlegających opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Jednak tylko wówczas, gdy transakcja została dokonana przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Transakcja sprzedaży dokonana po upływie 5 lat nie jest opodatkowana.

JAK LICZYĆ OKRES PIĘCIOLETNI?

Okres pięcioletni należy liczyć od końca roku, w którym została nabyta nieruchomość, czyli został podpisany akt notarialny kupna-sprzedaży.

Datą nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej bezpośrednio od spółdzielni mieszkaniowej jest data przydziału lub zawarcia umowy ze spółdzielnią o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Data przyjęcia do spółdzielni i uzyskanie członkostwa jest bez znaczenia. Jeżeli mieszkanie spółdzielcze własnościowe zostało kupione na rynku wtórnym, wówczas okres pięcioletni liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym podpisano akt notarialny.

Moment ustalenia pięcioletniego okresu zwalniającego z podatku stanowi data przekształcenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do mieszkania we własnościowe albo w odrębną własność. Wynika to z tego, że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania nie jest prawem zbywalnym (nie można go sprzedać, darować ani nie podlega dziedziczeniu), w związku z czym okres pięcioletni należy liczyć od momentu nabycia prawa zbywalnego do lokalu, czyli prawa spółdzielczego własnościowego albo prawa odrębnej własności mieszkania. Potwierdzeniem dla takiego stanowiska jest pismo Ministerstwa Finansów z 28 września 2007 roku (MB8/371/2007).

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie ma znaczenia dla liczenia pięcioletniego okresu. Pięcioletni okres biegnie od końca roku, w którym sprzedający uzyskał prawo użytkowania wieczystego. Potwierdził to minister finansów w urzędowej interpretacji prawa podatkowego z 21 kwietnia 1999 roku (PB 2/MK-0212/99).

W przypadku odzyskania nieruchomości wywłaszczonej, ponowne jej „nabycie” nie jest istotne dla naliczania podatku od sprzedaży. Sprzedając w związku z tym nieruchomość odzyskaną w okresie krótszym niż pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym to nastąpiło, sprzedający nie zapłaci podatku od sprzedaży nieruchomości. Liczy się data pierwotnego nabycia wywłaszczonej potem nieruchomości. Stanowisko takie potwierdzane jest niejednokrotnie w indywidualnych interpretacjach ministra finansów.

W przypadku zbycia nieruchomości, na której wybudowano budynek, bieg pięcioletniego terminu jest liczony od daty nabycia własności gruntu. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia.

W sytuacji zbycia prawa użytkowania wieczystego wraz z wybudowanym budynkiem bieg pięcioletniego terminu należy liczyć oddzielnie dla gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz dla budynku wybudowanego na tym gruncie. Użytkowanie wieczyste dotyczy bowiem gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa lub gmin i ich związków, oddanych w użytkowanie osobom fizycznym lub prawnym. Budynki wniesione na tych gruntach stanowią natomiast odrębną własność. Zatem prawo własności budynku i prawo użytkowania wieczystego, choć są ściśle związane, to stanowią oddzielny przedmiot władania. Stanowisko takie opisane jest m.in. w interpretacji indywidualnej ITPB1/415-295/09/MM.

ZWOLNIENIE Z PODATNKU

Grunty rolne na cele rolne

Wolne od podatku dochodowego są transakcje sprzedaży gospodarstw rolnych wraz z gruntami należącymi do tego gospodarstwa. Zwolnienie to obowiązuje niezależnie od tego, kiedy nieruchomość została nabyta oraz bez względu na sposób jej nabycia (kupno, spadek, darowizna, zamiana).

Zwolnienie nie obowiązuje, jeżeli na skutek sprzedaży grunty straciły charakter rolny, mimo że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pokazuje, że grunty te położone są na terenach upraw rolnych bez możliwości budowania jakichkolwiek budowli (wyrok NSA z 16 maja 2001 roku, I SA/Gd 1290/00).

Sprzedaż na cele publiczne

Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na rzecz gminy lub Skarbu Państwa zwolnione są z podatku PIT. Zwolnienie obowiązuje, gdy nieruchomości przeznaczone są na cele publiczne albo gdy gmina realizuje prawo pierwokupu. Cele publiczne to m.in.:
  • wydzielenie gruntów pod drogi, urządzenia transportu publicznego, lotniska, linie kolejowe itd.,
  • budowa i utrzymanie przewodów służących do przesyłania mediów (energii elektrycznej, wody itp.),
  • budowa i utrzymanie urządzeń wodociągowych, urządzeń do odprowadzania ścieków, składowania odpadów, urządzeń drenażowych itp.,
  • budowa pomieszczeń organów władzy i administracji, sądów, prokuratur, szkół, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek wychowawczych itp.,
  • zakładanie cmentarzy.

Jednak nie zawsze pieniądze uzyskane ze zbycia nieruchomości na rzecz celów publicznych albo w ramach pierwokupu będą zwolnione z podatku. Jeżeli nieruchomość została nabyta w ciągu 2 lat przed sprzedażą za cenę niższą o 50 proc. od ceny sprzedaży, to podatek się należy. Chyba że sprzedający może skorzystać z innego zwolnienia.

USTALENIE PODATKU Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI I PRAW MAJĄTKOWYCH NABYTYCH DO 31 GRUDNIA 2006 ROKU

Do przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości nabytych do 31 grudnia 2006 roku zastosowanie mają przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (pdof) w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 roku. Zgodnie z tą ustawą, jeżeli nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od nabycia, zbywca płaci zryczałtowany podatek dochodowy w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu, czyli ceny uzyskanej za nieruchomość. Podatnik powinien zapłacić należny podatek bez wezwania w ciągu 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości (podpisania aktu notarialnego). Należny podatek należy wykazać w deklaracji PIT-23 i złożyć we właściwym urzędzie skarbowym ze względu na miejsce zamieszkania sprzedającego.

W całości od podatku dochodowego są zwolnione przychody ze zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny (art. 21 ust.1 pkt 32 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.).

Nie trzeba płacić podatku, gdy przychód ze sprzedaży nieruchomości wykorzystamy na inne cele mieszkaniowe przez 2 lata od zbycia. Aby skorzystać z powyższego zwolnienia, należy w ciągu 14 dni od dokonania sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych złożyć oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy. Przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości można przeznaczyć na:

a) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

§ na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

§ na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

§ na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

§ na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

§ na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

e) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (uwaga: ztego zwolnienia nie mogą korzystać podatnicy, którzy odliczają ulgę odsetkową).

W sytuacji, gdy podatnik w ciągu 2 lat nie zdołał wydać całego przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 32 lit. a lub e ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2000 roku nr 14, poz. 176 ze zm.) według brzmienia obowiązującego do 31.12.2006 roku, to powinien wraz z deklaracją PIT-23 wpłacić do urzędu skarbowego 10 proc. podatku od środków, które nie zostały wydatkowane. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy podatek powinien być płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1) od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły 2 lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

2) począwszy od następnego dnia po upływie 2 lat, licząc od dnia sprzedaży aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

Przykład1
Pani Małgosia kupiła mieszkanie w styczniu 2005 roku za 200.000 zł i chce je sprzedać w październiku 2010 za 350.000 zł. Nie minęło 5 lat (okres pięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości) , należy zatem stosować zasady obowiązujące do 31 grudnia 2006 roku. Pani Małgosia zapłaci 10 % podatku od przychodu.

Podatek: 350.000 x 10% = 35.000 zł.

Ponadto transakcję należy wykazać w zeznaniu PI-23 oraz złożyć w ciągu 14 dni od sprzedaży do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania sprzedającego. W tym samym terminie trzeba też wpłacić podatek na rachunek urzędu.

Przykład2
Pan Wojciech kupił mieszkanie w 2005 roku i sprzeda je w 2010 roku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży zamierza przeznaczyć na zakup działki budowlanej. Dzięki temu nie będzie musiał płacić podatku od przychodu ze sprzedaży.
Pan Wojciech będzie musiał złożyć do urzędu skarbowego Pit-23 oraz oświadczenie (patrz załączniki do pliku), że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nabytej 2005 roku przeznaczy w ciągu dwóch lat na cele mieszkaniowe.

USTALENIE PODATKU Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI I PRAW MAJĄTKOWYCH NABYTYCH OD 1 STYCZNIA 2007 ROKU DO 31 GRUDNIA 2008 ROKU

Podstawą obliczenia podatku jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Koszty uzyskania przychodu stanowią udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości lub praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość tych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć np.: prowizję bankową z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, koszty przewalutowania kredytu, prowizję agencji pośredniczącej przy sprzedaży, wynagrodzenia notariusza zarówno przy kupnie, jak i przy sprzedaży, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie zbywanej nieruchomości (stanowisko III Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście w z dnia 31.08.2007 r. nr 1449/1CF/415/IP-79/07/EW).

Zbywca płaci podatek dochodowy w wysokości 19 proc. dochodu. Podatnik sam oblicza wysokość podatku i wpłaca do urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie złożenia zeznania rocznego (do 30 kwietnia następnego roku).

Podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości można wykazać łącznie z innymi przychodami w zeznaniu rocznym:
  • PIT-36 dla osób rozliczających się na zasadach ogólnych,
  • PIT-36L dla osób prowadzących działalność gospodarczą opodatkowanych według 19 proc. stawki podatku,
  • PIT-38 dla uzyskujących przychody z kapitałów pieniężnych.

Zwolnione z obowiązku zapłaty podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 01.01.2007 roku do 31.12.2008 roku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomości lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym wyżej na pobyt stały nie krócej niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Ustawodawca nie określił daty, od której należy liczyć okres zameldowania podatnika na pobyt stały w zbywanym lokalu czy też budynku. Dlatego każdy roczny okres zameldowania w zbywanej nieruchomości uprawnia do zwolnienia.

Warunkiem do skorzystania ze zwolnienia jest złożenie oświadczenia o spełnieniu warunków do zastosowania zwolnienia. Oświadczenie to należy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce zamieszkania podatnika w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. W art. 21 ust. 22 ustawy o pdof, w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 roku, ustawodawca określił, że zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Oświadczenie o spełnieniu warunków do zastosowania zwolnienia musi złożyć każdy z nich oddzielnie. Wynika to z tego, że każdy z małżonków osobno jest podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że zwolnienie ma zastosowanie, gdy zostaną spełnione obydwa warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 126 i ust. 21 ustawy o pdof (w brzmieniu obowiązującym do końca 2008 roku). Podatnik zatem musi:
  • być zameldowany na pobyt stały w zbywanym budynku lub lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia,
  • złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według miejsca zamieszkania oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego.

W przypadku niezłożenia w ciągu 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oświadczenia, że spełnia się warunki do zwolnienia, należy zapłacić podatek.

Przykład 3
Pan Zbigniew kupił mieszkanie w 2007 roku i chce je sprzedać w 2010 roku. Był zameldowany w zbywanym mieszkaniu przez 13 miesięcy. Dzięki temu może skorzystać z ulgi mieszkaniowej i nie zapłaci w ogóle podatku.

Pan Zbigniew musi złożyć Pit-36 (lub 36L lub 38) do 30 kwietnia 2011 roku. Musi złożyć w ciągu 14 dni od dnia zbycia nieruchomości w urzędzie skarbowym oświadczenie (patrz pliki do pobrania), że był zameldowany w zbywanym lokalu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy.

USTALENIE PODATKU Z ODPŁATNEGO ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI I PRAW MAJĄTKOWYCH NABYTYCH E OD 1 STYCZNIA 2009 ROKU

Podatek dochodowy z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych po 31.12.2008 roku stanowi 19 proc. dochodu. Podstawą obliczenia podatku jest dochód, który jest różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu.

Na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości składają się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof). Należy zaznaczyć, że poniesione koszty z tytułu nabycia lub wytworzenia nieruchomości są waloryzowane. Koszty podlegają corocznemu podwyższeniu w stopniu odpowiadającemu wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja dokonywana jest od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywalnych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie.

Również dla przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych po 1 stycznia 2009 roku możemy zastosować zwolnienie podatkowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o pdof według brzmienia obowiązującego po 1 stycznia 2009 roku nie trzeba płacić podatku, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Wydatkami poniesionymi na własne cele mieszkaniowe są:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

Jak również wydatki na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30

Ponadto wydatkiem na cele mieszkaniowe jest wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a).

Podatnik rozliczający się z dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych nabytych od 1 stycznia 2009 roku obowiązany jest do złożenia zeznania na druku PIT-39 w terminie do końca kwietnia roku podatkowego następującego po roku, w którym nieruchomość lub prawo majątkowe zostało zbyte. Jeżeli podatnik zamierza skorzystać z wyżej omawianego zwolnienia powinien w zeznaniu PIT-39 (pozycja 26) wykazać dochód zwolniony na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy.

W przypadku niewypełnienia warunków zwolnienia podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust.4 pkt 4 , do dnia zapłaty podatku włącznie. Należny podatek wylicza się ze wzoru:

D x KFW

=

KDZ

P

gdzie:

D – dochód (czyli przychód minus koszty uzyskania),

KFW – kwota faktycznie wydatkowana w ciągu 2 lat na cele mieszkaniowe,

P – przychód ze zbycia nieruchomości,

KDZ – kwota dochodu zwolnionego.

Przykład 4
Pan Paweł chce sprzedać mieszkanie za 800.000 zł i odliczyć koszty w kwocie 200.000 zł. Dochód pana Pawła wyniesie więc 600.000 zł. Na zakup nowego mieszkania chce przeznaczyć 500.000 zł.

Dochód: 800.000 – 200.000 = 600.000

Kwota dochodu zwolnionego: 600.000 x 500.000/800.000 = 375.000 zł

Kwota do opodatkowania: (600.000 – 375.000) = 225.000

Podatek: 225.000 x 19% = 42.750zł.

Przykład 5
Pani Aneta otrzymała mieszkanie w darowiźnie w 2010 roku i w tym samym je sprzedała za 600.000 zł. Zapłaci 19% podatek od dochodu.

Pani Aneta od przychodu może odliczyć koszty nabycia, np. 8.000 zł. – opłata notarialna.

(600.000 – 8.000) x 19% = 592.000 x 19% = 112.480 zł.

Pani Aneta musi złożyć PIT-39 do końca kwietnia 2011 do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania i w tym terminie zapłacić podatek.

SPOSOBY ROZLICZENIA ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI – PODSUMOWANIE
 
 

Data nabycia na własność sprzedanej nieruchomości

do 31.12.2006

01.01.2007–31.12.2008

od 01.01.2009

Wysokość podatku

10 proc.

19 proc.

19 proc.

Podstawa opodatkowania

przychód ze sprzedaży


(przychód, czyli cała kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości)

dochód ze sprzedaży

(dochód = przychód - koszty uzyskania przychodu)

dochód ze sprzedaży

(dochód = przychód - koszty uzyskania przychodu)

Termin wpłaty podatku

14 dni od dnia odpłatnego zbycia

do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie

do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło odpłatne zbycie

Formularz

deklaracja PIT-23

roczne zeznanie PIT-36, PIT-36L, PIT-38

odrębne roczne zeznanie Pit-39

Ulgi do wykorzystania

1. nie trzeba płacić podatku od sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku lub darowiźnie

2. nie trzeba płacić podatku, gdy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe na terenie Polski w ciągu 2 lat od momentu zbycia (należy złożyć w ciągu 14 dni od zbycia nieruchomości oświadczenie o przeznaczeniu środków na inne cele mieszkaniowe do urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania)

1) ulga meldunkowa (należy złożyć w ciągu 14 dni od daty zbycia nieruchomości stosowane oświadczenie do właściwego urzędu skarbowego)

1) nie trzeba płacić podatku, gdy pieniądze ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na inne cele mieszkaniowe na terenie Polski w ciągu 2 lat od momentu zbycia. Celem takim jest również nabycie nieruchomości w państwie UE, EOG lub Szwajcarii

Rozliczenie z Urzędem Skarbowym

PIT-23 od przychodu tj. 10% podatku od środków, które nie zostały wydatkowane. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o pdof wg. brzmienia obowiązującego do 31.12.2006 roku, podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczanymi:

1. od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży – w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,

2. począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty – w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.

W przypadku niezłożenia oświadczenia o zameldowaniu przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy, w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, podatek płatny jest wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust.4 pkt 4 , do dnia zapłaty podatku włącznie.

W przypadku nie wydania w ciągu 2 lat wszystkich pieniędzy z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, podatnik będzie musiał złożyć korektę zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust.4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie. Podatek wylicza się ze wzoru, który podany jest wyżej.

Opracowała Anna Mata

Wzory oświadczeń dołączone do opracowania jako plik do pobrania

1. Oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej przed 2007.

2. Oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej po 2008.

3. Oświadczenie o zwolnieniu z podatku dochodowego sprzedaży nieruchomości ze względu na zameldowanie w nim sprzedającego na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia