Prawo budowlane zobowiązuje właściciela obiektu budowlanego do założenia i prowadzenia książki obiektu budowlanego oddanego do użytkowania.

W książce należy zapisywać informacje dotyczące przeprowadzanych kontroli oraz robót budowlanych wykonywanych w trakcie użytkowania obiektu. Powinna być do niej dołączona dokumentacja budowy oraz po wykonawcza, a także protokoły z kontroli okresowych i inne opracowania (ekspertyzy, oceny techniczne, opracowania projektowe) związane z wykonaniem robót budowlanych w budynku podczas jego użytkowania lub dotyczące jego stanu technicznego.

Wzór i zasady prowadzenia książki określa rozporządzenie ministra infrastruktury z 3 lipca 2003 r. w sprawie książki obiektu budowlanego (Dz. U. nr 120, poz. 1134). O konieczności wykonywania kontroli stanu technicznego w obiektach budowlanych w trakcie ich użytkowania mówi art. 62 Prawa budowlanego. Zgodnie z tym przepisem obiekty takie powinny być poddawane przez właścicieli (lub zarządcę) następującym kontrolom okresowym:

• co najmniej raz w roku należy sprawdzić stan techniczny:
• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych i innych (na przykład związanych z pracą urządzeń) występujących podczas użytkowania obiektu. Dotyczy to zwłaszcza ścian zewnętrznych, balustrad, loggii, balkonów, pokryć dachowych, rynien i rur spustowych, instalacji c.o. i c.w.u. oraz elementów instalacji kanalizacyjnej i urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe;
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska; 
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych); 
• co najmniej raz na pięć lat trzeba skontrolować stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu budowlanego, jego estetykę i otoczenie (utwardzony teren wokół niego), w tym także sprawność instalacji elektrycznej i piorunochronowej.
  

Kontrole okresowe mogą przeprowadzać tylko osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności, z zastrzeżeniem, że przeglądy stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych powinny być dokonywane przez osoby o kwalifikacjach zawodowych w zakresie wykonywania dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych. Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne może również kontrolować - oprócz osób z odpowiednimi uprawnieniami - mistrz kominiarski.

Jeżeli w trakcie kontroli okresowej zostaną stwierdzone uszkodzenia obiektu budowlanego, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności: katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym bądź zatrucie gazem - właściciel, zarządca lub użytkownik będzie zobowiązany usunąć nieprawidłowości jeszcze w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej (art. 70 Prawa budowlanego). Powinien więc wykonać takie czynności, które doprowadzą obiekt do stanu technicznego niepowodującego zagrożenia.

Usunięcie uszkodzeń należy potwierdzić w kolejnym protokole kontrolnym, a sporządzająca go osoba ma obowiązek przesłać kopię protokołu do organu nadzoru budowlanego.

W ostatniej nowelizacji ustawy zobowiązano nadzór do sprawdzenia - bezzwłocznie po otrzymaniu kopii protokołu - czy usunięto stwierdzone uszkodzenia. Na osobę, która dokonała kontroli po usunięciu uszkodzeń mogących spowodować zagrożenie i nie przesłała odpowiedniego protokołu do nadzoru budowlanego, może zostać nałożony mandat w wysokości do 500 zł.

Okresowe kontrole powinny być poświadczone przez przeprowadzające je osoby w postaci protokołów i dołączane do książki obiektu budowlanego lub - gdy prowadzenie takiej książki nie jest wymagane - przechowywane przez właściciela lub zarządcę wraz z dokumentacją obiektu (tak jest w przypadku domu jednorodzinnego). Protokołów kontrolnych nie trzeba przekazywać do organu nadzoru budowlanego, natomiast właściciel lub zarządca powinien wykonać zawarte w nich zalecenia i przystąpić - w miarę możliwości finansowych i w zależności od stopnia zagrożenia, jaki stwarza usterka - do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Podczas wszystkich kontroli okresowych dokonujący przeglądu powinien sprawdzić, czy wykonano zalecenia z poprzedniej kontroli.

Nadzór budowlany może na podstawie art. 65 Prawa budowlanego zażądać przedłożenia aktualnych protokołów z okresowych kontroli, a już na pewno wezwania do złożenia tych dokumentów, jeśli będzie prowadził postępowanie w sprawie stanu technicznego. Ma też prawo wykonać nakaz przeprowadzenia kontroli okresowej w razie stwierdzenia, iż stan techniczny obiektu budowlanego może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. W takim przypadku nie ma znaczenia to, czy właściciel wymagane kontrole przeprowadza na bieżąco, wystarczające jest stwierdzenie, że zagrożenie może wystąpić. Organ nadzoru budowlanego może również zażądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu (lub jego części), który jego zdaniem może stwarzać zagrożenie.

Stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego (wykaz usterek, uszkodzeń, zaleceń) zawarte w protokołach kontroli okresowych może stanowić dla nadzoru budowlanego podstawę do wydania decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w określonym terminie (na podstawie art. 66 Prawa budowlanego).

Nadzór budowlany na podstawie art. 93 Prawa budowlanego ma prawo nałożyć karę grzywny w postaci mandatu na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, który nie spełnia obowiązku poddawania obiektów kontrolom okresowym lub nie przechowuje dokumentów związanych z obiektem albo nie prowadzi książki obiektu budowlanego. Maksymalnie mandat może wynieść 500 zł. Należy podkreślić, że nałożyć grzywnę może tylko pracownik inspektoratu mający odpowiednie upoważnienie wydane przez właściwego wojewodę. Upoważnienie obowiązuje na terenie działania inspektoratu i jest ważne łącznie z legitymacją służbową. Można odmówić przyjęcia mandatu karnego, ale wtedy organ nadzoru budowlanego wystąpi do sądu z wnioskiem o ukaranie.

Wyższa kara grozi za niewykonanie (już w czasie przeprowadzanej kontroli lub bezpośrednio po niej) obowiązku określonego w art. 70 ust. 1 Prawa budowlanego, czyli za nieusunięcie nieprawidłowości i uszkodzeń, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub zagrożenie środowiska. Jest to wykroczenie, które podlega karze aresztu albo karze ograniczenia wolności lub też karze grzywny, a właściwym do orzekania jest sąd rejonowy.


Stan na dzień: 15 lipca 2010 roku

Podstawa prawna:
ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r. nr 156 poz. 1118 z późn. zm.)