Zwolnienie od opodatkowania sprzedaży nieruchomości - „Własny cel mieszkaniowy” realizowany w więcej niż jednym lokum


fotolia_95234019_subscription_monthly_m

W przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawa wieczystego użytkowania gruntów płaci się podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT). Opodatkowanie ma miejsce jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Podatek jest obliczany od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych i jego stawka wynosi 19%. Podstawą obliczenia podatku jest przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa) i koszty uzyskania przychodu. Kosztami uzyskania przychodów są udokumentowane wydatki stanowiące koszty nabycia lub wytworzenia nieruchomości lub prawa majątkowego. Koszty mogą zostać powiększone o wartość nakładów poniesionych w trakcie ich posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości lub prawa majątkowego (art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Ustawodawca przewidział jednak możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia jest wydatkowanie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie nie dłuższym niż okres 2 lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację czy też remont własnego budynku mieszkalnego bądź lokalu mieszkalnego; wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Przepisy niestety nie precyzują jak należy rozumieć pojęcie „własne cele mieszkaniowe”, nie określają także kiedy te „własne cele mieszkaniowe” muszą być przez podatnika zrealizowane. Organy podatkowe często odmawiają prawa do ulgi argumentując, że „własne cele mieszkaniowe” może spełniać tylko jedno mieszkanie. W sytuacji gdy podatnik posiada już jedno mieszkanie i zamierza nabyć ze środków ze sprzedaży nieruchomości kolejne mieszkanie, początkowo pod wynajem z intencją późniejszego zamieszkania w nim – zdaniem organów podatkowych nie ma prawa do ulgi. Problem ze skorzystaniem z ulgi mają także podatnicy, którzy przychód ze sprzedaży nieruchomości wydatkują na nabycie dwóch lub więcej mieszkań. Organy podatkowe uważają zazwyczaj, że „własne cele mieszkaniowe” może spełniać tylko w jednym mieszkaniu i także odmawiają prawa do zwolnienia.

W ostatnim czasie orzecznictwo jest jednak dla podatników bardziej korzystne. Na przykład Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 22 października 2014 r., (III SA/Wa 1028/14), stwierdził, że kupno dwóch mieszkań spełnia wymogi do korzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo iż podatnik zamierza wynajmować te mieszkania przez pewien czas. W opinii sądu wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest jedynie dążenie do zamieszkania w tym nowym lokalu. „…ustawa wskazuje, że realizacja własnych celów mieszkaniowych ma miejsce także wtedy, gdy podatnik za środki pochodzące ze zbycia nieruchomości nabędzie - oczywiście zawsze w stosownym terminie dwóch lat - własność lub użytkowanie wieczyste gruntu. Nabycie samego gruntu jest więc przez Ustawodawcę traktowane jako realizacja własnego celu mieszkaniowego, choć przecież na samym gruncie zamieszkać nie można. Nie da się więc obronić poglądu Ministra, iż Ustawodawcy zależało na tym, aby nabyte mieszkanie (mieszkania) były niezwłocznie zamieszkane przez podatnika, skoro ten sam Ustawodawca w tym samym przepisie zgodził się na sytuację, w której nabyta nieruchomość (grunt) z definicji nie może zrealizować potrzeb mieszkaniowych rozumianych dosłownie i wąsko, tj. nie może jeszcze służyć jako mieszkanie lub dom, gdyż to mieszkanie lub dom może być na gruncie ewentualnie wybudowane dopiero w przyszłości. Zresztą wybudowanie domu/mieszkania na tym gruncie może nie nastąpić nigdy...”

Także Naczelny Sąd Administracyjny uwzględnił w ostatnim czasie skargi kasacyjne podatniczki (II FSK 546/15, II FSK 3126/14) uznając prawo do ulgi przy sprzedaży nieruchomości. Podatniczka nabyła w spadku grunt, który sprzedała przed upływem 5 lat, a z uzyskanego przychodu zakupiła trzy mieszkania. NSA nie zgodził się z twierdzeniem, że własne cele mieszkaniowe można realizować tylko w jednym lokum i uznał że Dyrektor Izby Skarbowej i WSA zbyt wąsko zinterpretowały przepisy. NSA wykazał również, że z przepisów nie wynika iż warunkiem uzyskania ulgi jest obowiązek natychmiastowego zamieszkania w danym lokalu czy też zakaz jego wynajmowania przez jakiś czas. Wyroki są prawomocne.

Magdalena Kłosowska
Kancelaria Podatkowa Skłodowscy
04.01.2017

Metodyka w zakresie oceny dochowania należytej staranności przez nabywców towarów w transakcjach krajowych

18 June 2018
25 kwietnia 2018 roku Ministerstwo Finansów przedstawiło dokument o nazwie: „Metodyka w zakresie oceny dochowania należytej staranności przez nabywców towarów...

Działalność nieewidencjonowana w ustawie Prawo dla przedsiębiorców

4 June 2018
30 kwietnia 2018 roku weszła w życie ustawa Prawo dla przedsiębiorców.

Blokada kont w ramach STIR

4 June 2018
13 stycznia 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 24 listopada 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu przeciwdziałania wykorzystywaniu sektora finansowego do wyłudzeń...

Zwolnienie z opłacania składek na ubezpieczenie społeczne- Prawo przedsiębiorców

4 June 2018
Jedną z form wsparcia rozwoju przedsiębiorczości przewidzianą w nowej ustawie prawo przedsiębiorcy są ulgi w opłacaniu składki ZUS

Prawo przedsiębiorców - zmiany

24 April 2018
30 kwietnia 2018 wchodzi w życie nowa ustawa określająca prawo i obowiązki przedsiębiorców

Prawo do odliczenia VAT dla firm niemających rejestracji

24 April 2018
Trybunał Sprawiedliwości  UE w dniu 7 marca 2018 roku wydał wyrok w sprawie podatnika z Rumunii.

Skutki podatkowe sprzedaży samochodu wykupionego z leasingu po zakończeniu umowy.

12 April 2018
Przedsiębiorcy decydujący się na zewnętrzne finansowanie posiadania samochodu w firmie, korzystają często z leasingu operacyjnego.

Nowe zasady rozliczania najmu prywatnego w 2018 roku

12 April 2018
W ramach najmu prywatnego podatnik może wybrać ryczałt (8,5% od przychodu do kwoty 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł) lub zasady ogólne (18% a następnie 32% od...

Nowe obowiązki pracodawcy dotyczące dokumentacji pracowniczej od 2019 roku

5 April 2018
Okres przechowywania akt osobowych...

Zmiany w Karcie Nauczyciela

5 April 2018
Opublikowana w Dzienniku Ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 2203) ustawa z dnia 27 października 2017 r. o finansowaniu zadań oświatowych wprowadziła szereg zmian z Karcie Nauczyciela.

Masz pytanie? Jesteśmy do Twojej dyspozycji

Skorzystaj z wiedzy naszych ekspertów

Marki - siedziba
ul. Kościuszki 43, 05-270 Marki

tel. (+48 22) 242 60 00
fax (+48 22) 242 60 01
biuro@sklodowscy.pl

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 18:00

Warszawa - oddział
ul. Poznańska 16/4, 00-680 Warszawa

tel. (+48 22) 242 61 80

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00-16:00

Wołomin - oddział
ul. Przejazd 3/5, 05-200 Wołomin

tel. (+48 22) 242 61 50

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 17:00

 

Białystok - oddział
ul. Branickiego 17A, 15-085 Białystok

tel. (+48 85) 733 09 70

godziny otwarcia:
poniedziałek - piątek
8:00 - 16:00